摸魚心法第一章——和配置文件說拜拜
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1998年，九溪玫瑰園在杭州房地產市場掀起了一陣風暴。
彼時，福利分房時代剛剛結束，商品房正式登上歷史舞臺。憑借近6000元/平的單價，動輒兩三百萬的總價，和極致的產品力，九溪玫瑰園成為當時杭州乃至全國的“頂豪”天花板。
近30年過去，九溪玫瑰園每年仍錄得10單左右的成交，常年位于杭州總價5000萬元以上的豪宅市場第一。近兩年，九溪玫瑰園的成交單價更屢屢刷新杭州歷年豪宅成交單價記錄。
這是綠城種下的第一朵玫瑰，綠城的產品力基因也由此形成。
伴隨中國房地產行業(yè)的起伏，這家已成立30年的房企在數次挑戰(zhàn)與危機中不斷穿越周期。
2025年，地產行業(yè)仍在筑底期。前6月，全國新建商品房銷售面積同比下滑3.5%，新建商品房銷售額同比下降5.5%。對于綠城中國來說，過去半年亦是 “短期業(yè)績陣痛”與“長期健康夯實”并存。
綠城中國2025年中期業(yè)績發(fā)布會
財報顯示，2025年上半年，綠城中國實現操盤銷售額1222億元，較去年同期上升1位至第2，其中自投項目銷售額803億元，位列行業(yè)第5。受上半年結轉面積同比下降22.7%影響，期內綠城中國實現收入533.68億元，股東應占利潤2.10億元，同比去年均錄得下滑。
同時，綠城還在繼續(xù)筑牢安全底線。截至今年6月底，綠城的總借貸加權平均利息成本降至3.4%，較去年同期末的3.9%仍進一步下降；短債占比16.3%，創(chuàng)歷史新低，銀行存款及現金的期末余額為一年內到期借貸余額的2.9倍。
市場整體承壓，行業(yè)加速分化，有人離開牌桌，有人則繼續(xù)穩(wěn)住陣營，尋找結構性變革中的機遇。
正如一位房企高管所說，“活著比什么都重要，活著是發(fā)展的前提”。
銷售持續(xù)穩(wěn)健，現金高效回流
盡管利潤下滑，綠城的操盤銷售額仍穩(wěn)居行業(yè)第二，顯示其強大的品牌號召力和市場銷售能力。期內，公司銷售回款率高達96%，為后續(xù)發(fā)展提供了充沛的經營性現金流，支持其日常運營和新的投資。
8月25日，綠城中國行政總裁郭佳峰在業(yè)績會上指出，“房地產市場延續(xù)低位盤整，弱復蘇，強分化，面對復雜分化的外部環(huán)境，公司全力應對下行壓力，守住了基本經營盤，交出了一份來之不易的答卷。”
據時代財經不完全統(tǒng)計，今年上半年，仍有超40家房企錄得凈虧損，市場銷售低迷、前期高價地結轉、資產減值計提、債務壓頂與融資困難等是導致企業(yè)凈利大幅下滑甚至虧損的多重因素。
上半年，綠城中國繼續(xù)推動長庫存去化，實現2021年及以前的庫存去化約190億元，加速現金回流的同時，中期計提相關資產減值損失19.33億元，進而影響了股東應占利潤。
對于未來是否還會出現大規(guī)模減值，綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強表示，“長庫存去化壓力是每個房企都在面臨的問題，市場環(huán)境會變，公司自身的經營策略也會做適時的調整，目前無法對減值的規(guī)模進行預計。”
不過，耿忠強同時透露，高質量的新項目在對沖長庫存去化帶來的折損。
“綠城中國近幾年獲取項目的平均毛利率較高，相信后續(xù)隨著近兩年新獲取項目的交付，毛利率將呈現溫和回升的態(tài)勢”。上半年，綠城的自投項目銷售均價約34984元/平方米，維持行業(yè)較高水平。
當前，房地產市場分化顯著，一線和核心二線城市表現出較強的抗跌性。綠城的銷售結構也更加聚焦，持續(xù)鞏固在核心城市的優(yōu)勢，一二線占比較去年同期提升6個百分點至約86%，長三角占比約69%。同時市占持續(xù)領先，上半年在杭州、北京、上海、廣州、西安等18個城市位列當地前十。
得益于強大的產品力和精準的投資，綠城在市場下行期仍能保證穩(wěn)定的銷售成績。如杭州最后一批限價地項目玉瀾月華，憑借產品力升級，首開152套房源吸引2000多人報名，直接觸發(fā)社保排序；岸芷丁香通過地下多功能會客廳、恒溫泳池等高端配套和出色的產品力，實現三開三罄，較板塊限價超22%，證明了市場愿意為綠城的優(yōu)質產品支付溢價。在北京市場，和樾玉鳴首開去化率98%，位列北京4月網簽套數、金額雙冠王。整體而言，上半年綠城的首開去化率進一步提升至80%。
2025年，房地產市場仍在止跌回穩(wěn)，但無論是剛需還是改善需求，消費者對產品品質的要求都在不斷提升，企業(yè)的競爭早已從規(guī)模回歸質量的比拼。從二十多年前的杭州九溪玫瑰園，到如今的上海外灘蘭庭、蘇州玫瑰園，產品力的基因始終是其綠城打造信任壁壘，穿越行業(yè)周期的底層邏輯。
審慎投資，守住安全底線
經歷了多個房地產周期，如今的綠城早已注入了央企的穩(wěn)健。
上半年，綠城在新增土地儲備上表現積極且持續(xù)聚焦。期內，新增項目35個，總建筑面積約355萬平方米，需承擔成本約362億元，預計新增貨值達907億元，位列行業(yè)第三。
分布上來看，一二線城市新增貨值約801億元，占比達88%，其中杭州貨值占47%。同時，在綠城品牌影響力較強的浙江三四線城市，如臺州、嘉興等，獲取7宗項目，貨值達106億元。
截至今年6月底，綠城高能級城市的土地儲備占比較2024年末進一步提升，一二線城市貨值占比約80%，長三角區(qū)域占比約64%。其中，在杭州（1090億元）、上海（473億元）、西安（293億元）、蘇州（212億元），綠城的貨值儲備均超200億元。安全的土儲結構為未來的銷售帶來保障。
業(yè)績會上，郭佳峰并不避談近兩年綠城拿下的高地價地塊，其強調，“所有地塊都是經過反復的考察，深思熟慮后才出手拿下。比如蘇州玫瑰園、上海北外灘的地塊，都是城市的頂級板塊，具有稀缺性。”
除了審慎的研判，產品溢價能力也是綠城敢拿高價地的底氣。今年5月，綠城位于上海徐匯濱江地塊的潮鳴東方均價19.5萬元/平方米入市，開盤當日120套豪宅便被搶購一空，總銷售額69.88億元。
不過，隨著高端需求逐漸被釋放，豪宅熱度是否可持續(xù)，綠城也在密切觀察。據郭佳峰預計，高端市場的熱度還會持續(xù)一段時間，“公司會密切關注變化，盡可能提升投資精準度”。
此外，充分運用效率工具和數字化賦能，綠城的運轉持續(xù)高效。財報顯示，期內綠城平均拿地至經營性回正周期較去年進一步提速7%至11.5個月，拿地至交付提速4%至25.3個月，其中杭州芝瀾月華從拿地至交付僅24個月。
背靠強大的股東支持，今年上半年，綠城在行業(yè)內率先重啟了中資地產美元債融資渠道，完成境外債務置換約8.02億美元，并成功發(fā)行三年期5億美元優(yōu)先票據。
截至6月底，綠城一年內到期借貸余額為232.43億元，占總借貸的16.3%，短債比創(chuàng)歷史新低，充裕的現金流、合理的債務結構，為綠城后續(xù)發(fā)展提供強有力的支撐。
今年前7個月，綠城自投項目銷售857億元，今年下半年可售資源1763億元，其中存量在售865億元，計劃新推898億元，包括714億元為首開。據綠城方面預計，2025年的整體銷售與去年基本相當。
當下，地產行業(yè)仍處于陣痛期，房企的銷售和利潤表現不可避免地受到影響。但通過主動管理風險，聚焦核心城市的戰(zhàn)略和穩(wěn)健的財務風格，擁有可靠護城河的綠城能夠更好地應對未來的風浪，繼續(xù)穿越周期。
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