盧偉冰長文解析K60至尊版 對Redmi有著里程碑式的意義
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圖片來源：視覺中國
今年6月中旬，一則消息在地產(chǎn)人的朋友圈中刷屏——民營房企新城控股母公司新城發(fā)展成功發(fā)行了3億美元境外債。這要放在4、5年前，并不稀奇，但在地產(chǎn)行業(yè)低迷的背景下，這筆美元債卻成了近3年來首筆民營地產(chǎn)境外債。
這是地產(chǎn)行業(yè)的一針“強(qiáng)心劑”，更是對新城控股信用資質(zhì)的認(rèn)可。作為少數(shù)幾家保持“零違約”記錄的民營房企，新城控股雖然也面臨著資產(chǎn)和盈利規(guī)模的縮水，但這家房企憑借著“商業(yè)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，走出了一條較其他同行要穩(wěn)健的路。
2025年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入221億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為8.95億元。可以對比的是，A股上市房企中，有超過六成的企業(yè)出現(xiàn)虧損。
而另一個(gè)值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，新城控股上半年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入69.44億元，同比增長11.78%。正是有了商業(yè)運(yùn)營這樣的“壓艙石”，新城控股可以在住宅開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營的協(xié)同進(jìn)化中，通過精準(zhǔn)的時(shí)空錯(cuò)配管理，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)式的發(fā)展協(xié)同，進(jìn)而穿越周期。
存貨減值影響消減，經(jīng)營性物業(yè)壓艙
房地產(chǎn)行業(yè)仍在盤整。上半年全國新建商品房銷售面積和金額分別同比下降3.5%和5.5%，但進(jìn)一步“穩(wěn)樓市”的積極信號也在不斷釋放，一線城市相關(guān)政策已陸續(xù)開啟。
攤開新城控股的半年報(bào)，不難看出這家房企在“保現(xiàn)金流”“保交付”和“守價(jià)值”之間尋求最佳平衡。通過精細(xì)化管理，新城控股實(shí)現(xiàn)了資金回籠和資產(chǎn)經(jīng)營的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。
上半年，新城控股的合同銷售金額達(dá)到103.3億元，并實(shí)現(xiàn)118.84億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為115.05%，“有回款的銷售”也將為公司收入提供穩(wěn)定保障。同時(shí)，2025 年上半年新城控股在全國共完成超1.6萬套物業(yè)交付。
對新城控股來說，回穩(wěn)的信號在不斷釋放。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2025年6月單月，新城控股的銷售單價(jià)為7602.2 元/平，而上半年累計(jì)銷售單價(jià)為7737.5 元/平，雖然環(huán)比有所回落，但同比持續(xù)恢復(fù)，6月單月的銷售單價(jià)和累計(jì)銷售單價(jià)同比分別提升5.1%和7.2%。到了7月，其銷售單價(jià)進(jìn)一步升至7761元/平。
銷售均價(jià)同比回升或代表公司保價(jià)值的開始。東北證券指出，整體看來，新城控股的銷售單價(jià)觸底回穩(wěn)，開發(fā)業(yè)務(wù)減值壓力逐漸下降，后續(xù)對公司凈利潤的影響將逐漸減輕。
時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉，2024年末新城控股計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備115.6 億元，占存貨賬面余額10.6%，減值計(jì)提較同行更為充分。到2025年上半年，其計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備降至103.8億元。
不同于純住宅開發(fā)的公司，新城控股在商業(yè)地產(chǎn)方面的規(guī)模化開發(fā)與運(yùn)營能力能夠持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，助力公司穿越周期。
今年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入69.44億元，同比增長11.78%；吾悅廣場客流總量達(dá) 9.5億人次，同比增長 16%；總銷售額超 515億元（不含車輛銷售），同比增長16.5%；在營吾悅廣場的出租率達(dá)97.81%。
這是能力精進(jìn)的結(jié)果。2025 年上半年，新城控股在精細(xì)化運(yùn)營基礎(chǔ)上，進(jìn)一步迭代機(jī)制、深挖效能、創(chuàng)新經(jīng)營，圍繞“品質(zhì)空間、與人歡喜、專業(yè)匠心、綠色智能、雙向奔赴”的“五邊形經(jīng)營理念”，持續(xù)為業(yè)主創(chuàng)造資產(chǎn)回報(bào)、為商家提供平臺、為客戶創(chuàng)造體驗(yàn)，堅(jiān)持做有人格的商業(yè)。
東興證券表示，隨著新城控股住宅開發(fā)業(yè)務(wù)對整體業(yè)績拖累的持續(xù)降低，商業(yè)租金毛利占比將進(jìn)一步提升，未來盈利能力有望逐步回升。
融資破冰，多只基金年內(nèi)加倉
一邊是提升經(jīng)營實(shí)現(xiàn)“自我造血”；一邊是融資破冰。作為為數(shù)不多保持“零違約”記錄的民營房企，新城控股在過去8個(gè)月的時(shí)間里，兩度打開新的融資通路，用新的積極信號，燃起民營房企融資發(fā)展的火種。
6月12日，新城控股母公司新城發(fā)展成功發(fā)行了期限為3年的3億美元高級無抵押債券，這也是近3年來首筆民營地產(chǎn)境外債；緊接著在8月1日，新城控股又成功發(fā)行10 億元中期票據(jù)，發(fā)行利率2.68%，創(chuàng)歷史新低，并將債權(quán)期限進(jìn)一步拉長至5年。
兩度完成發(fā)債不僅為新城控股提供資金活水，也反映出資本市場對公司信用資質(zhì)的認(rèn)可。
此外，在政策的引導(dǎo)與鼓勵(lì)下，新城控股也在積極推進(jìn)公募 REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS、PRE-REITs等多層級 REITs 產(chǎn)品，并于 2025 年上半年完成持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS的申報(bào)工作。
截至6月底，新城控股獲得各大銀行給予的集團(tuán)授信總額度合計(jì)為620 億元，其中公司及子公司已使用授信 250 億元，公司可以在上述授信總額度內(nèi)開展融資。
顯然，隨著融資渠道逐步恢復(fù)，新城控股的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步降低。截至2025年6月底，新城控股有息負(fù)債余額522.76億元，較年初減少2.56%，平均融資成本降至5.55%，凈負(fù)債率為53.4%。
東北證券在7月中旬發(fā)布的研報(bào)中指出，存量債務(wù)方面，根據(jù) Wind 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，新城控股的償債高峰期在2021-2022 年，2025年待償規(guī)模約62.0億元，2026 年待償規(guī)模約 58.3 億元，公司償債高峰期已過，且未抵押的吾悅廣場 40 余座，“經(jīng)營性物業(yè)貸融資空間+穩(wěn)健的商業(yè)現(xiàn)金流”使得公司資金鏈風(fēng)險(xiǎn)基本消除。
申萬宏源基于公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性和資產(chǎn)組合，上調(diào)新城控股 25-27年歸母凈利潤預(yù)測分別至 9.5億元、11.1億元和17.1 億元，對應(yīng)25年的PE為35X。
資本市場也在重估新城控股，其股價(jià)在去年4月份最低為7.95元/股，對應(yīng)市值僅為180億元。此后公司股價(jià)震蕩上行，在今年8月14日，一度達(dá)到16.8元/股，股價(jià)完成翻倍。
多只基金也在年內(nèi)選擇加倉。新城控股披露的半年報(bào)顯示，招商銀行－工銀瑞信可轉(zhuǎn)債債券型證券投資基金、農(nóng)業(yè)銀行－中證 500 交易型開放式指數(shù)證券投資基金、工商銀行－南方中證全指房地產(chǎn)交易型開放式指數(shù)證券投資基金以及上海高毅資產(chǎn)管理合伙企業(yè)（有限合伙）－高毅鄰山1號遠(yuǎn)望基金在上半年分別加倉超過2021萬、91萬、442萬和950萬股。
面對行業(yè)的復(fù)蘇，新城控股正通過“高品質(zhì)開發(fā)+利潤型商業(yè)”的發(fā)展模式，逐步穿越周期，重構(gòu)投資者信心。
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